Wohnhausneubau auf landwirtschaftlicher Nutzflaeche

Frage: Ich habe eine Frage, die mir sehr am Herzen liegt.
Wir wohnen zur Zeit mit meiner Schwester in einem Haus auf dem Land, das ihr gehört (Oberbayern). Sie führt einen landwirtschaftlichen Betrieb. Wir wollen dort nun gerne ein eigenes Haus bauen. Leider ist auf dem Grundstück kein Platz. Sie würde uns gerne den Grund zur Verfügung stellen. Leider gibt es rundherum nur landwirtschaftliche Nutzfläche.
Gibt es überhaupt die Möglichkeit für uns dort zu bauen?

 

Antwort: Das dürfte schwierig werden, ist aber nicht völlig unmöglich.

 

Das Beste wäre, Sie würden sich innerhalb eines gültigen Bebauungsplans, etwa für ein Kleinsiedlungs- oder ein Dorfgebiet befinden.

 

Diese werden in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) wie folgt definiert:

 

§ 2 Kleinsiedlungsgebiete

 

(1) Kleinsiedlungsgebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäuden mit entsprechenden Nutzgärten und landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen.

 

(2) Zulässig sind

 

1. Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäude mit entsprechenden Nutzgärten, landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen und Gartenbaubetriebe,

2. die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe.

 

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

 

1. sonstige Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen,

2. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,

3. Tankstellen,

4. nicht störende Gewerbebetriebe.

 

§ 5 Dorfgebiete

 

(1) Dorfgebiete dienen der Unterbringung der Wirtschaftsstellen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe, dem Wohnen und der Unterbringung von nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben sowie der Versorgung der Bewohner des Gebietes dienenden Handwerksbetrieben. Auf die Belange der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe einschließlich ihrer Entwicklungsmöglichkeiten ist vorrangig Rücksicht zu nehmen.

 

(2) Zulässig sind

 

1. Wirtschaftsstellen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe und die dazugehörigen Wohnungen und Wohngebäude,

2. Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäude mit entsprechenden Nutzgärten und landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen,

3. sonstige Wohngebäude,

4. Betriebe zur Be- und Verarbeitung und Sammlung land- und forstwirtschaftlicher Erzeugnisse,

5. Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,

6. sonstige Gewerbebetriebe,

7. Anlagen für örtliche Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,

8. Gartenbaubetriebe,

9. Tankstellen.

 

In diesen Gebieten sind also Wohnhäuser möglich.

 

Aus Ihrer Beschreibung, dass sich rund um Ihr Anwesen nur landwirtschaftliche Nutzfläche liegt, schließe ich aber, dass es sich nicht innerhalb eines Bebauungsplans, sondern im Außenbereich, befindet und im Flächennutzungsplan als landwirtschaftliche Nutzfläche definiert ist.

 

Über das Bauen im Außenbereich nun, kursiv geschrieben, der §35 des Baugesetzbuches (BauGB). Dazwischen, in normaler Schrift, meine Anmerkungen dazu:

 

§ 35 Bauen im Außenbereich

 

(1) Im Außenbereich ist ein Vorhaben nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die ausreichende Erschließung gesichert ist und wenn es

 

1. einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient und nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnimmt,

 

Hier könnte man meinen, dass, falls Sie und/oder Ihre Familie auf dem Hof Ihrer Schwester mitarbeiten, dies vielleicht ein Grund für die Zulässigkeit Ihres Vorhabens wäre. Es bezieht sich jedoch nicht auf Wohngebäude, sondern auf Scheunen, Ställe etc.. Zu Wohngebäuden steht erst etwas unter Absatz(4).

 

2. einem Betrieb der gartenbaulichen Erzeugung dient,

3. der öffentlichen Versorgung mit Elektrizität, Gas, Telekommunikationsdienstleistungen, Wärme und Wasser, der Abwasserwirtschaft oder einem ortsgebundenen gewerblichen Betrieb dient,

4. wegen seiner besonderen Anforderungen an die Umgebung, wegen seiner nachteiligen Wirkung auf die Umgebung oder wegen seiner besonderen Zweckbestimmung nur im Außenbereich ausgeführt werden soll,

5. der Erforschung, Entwicklung oder Nutzung der Wind- oder Wasserenergie dient,

6. der energetischen Nutzung von Biomasse im Rahmen eines Betriebes nach Nummer 1 oder 2 oder eines Betriebes nach Nummer 4, der Tierhaltung betreibt, sowie dem Anschluss solcher Anlagen an das öffentliche Versorgungsnetz dient, unter folgenden Voraussetzungen:   

 

a) das Vorhaben steht in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang mit dem Betrieb,

b) die Biomasse stammt überwiegend aus dem Betrieb oder überwiegend aus diesem und aus nahe gelegenen Betrieben nach den Nummern 1, 2 oder 4, soweit letzterer Tierhaltung betreibt,

c) es wird je Hofstelle oder Betriebsstandort nur eine Anlage betrieben und

d) die installierte elektrische Leistung der Anlage überschreitet nicht 0,5 MW oder

 

7. der Erforschung, Entwicklung oder Nutzung der Kernenergie zu friedlichen Zwecken oder der Entsorgung radioaktiver Abfälle dient.

 

(2) Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist.

 

(3) Eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange liegt insbesondere vor, wenn das Vorhaben

 

1. den Darstellungen des Flächennutzungsplans widerspricht,

 

Hier liegt ein Problem: die Bebauung von im Flächennutzungsplan als landwirtschaftliche Nutzfläche definierten Flächen widerspricht den Darstellungen des Flächennutzungsplans.

 

2. den Darstellungen eines Landschaftsplans oder sonstigen Plans, insbesondere des Wasser-, Abfall- oder Immissionsschutzrechts, widerspricht,

3. schädliche Umwelteinwirkungen hervorrufen kann oder ihnen ausgesetzt wird,

4. unwirtschaftliche Aufwendungen für Straßen oder andere Verkehrseinrichtungen, für Anlagen der Versorgung oder Entsorgung, für die Sicherheit oder Gesundheit oder für sonstige Aufgaben erfordert,

5. Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege, des Bodenschutzes, des Denkmalschutzes oder die natürliche Eigenart der Landschaft und ihren Erholungswert beeinträchtigt oder das Orts- und Landschaftsbild verunstaltet,

6. Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur beeinträchtigt, die Wasserwirtschaft oder den Hochwasserschutz gefährdet,

7. die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lässt oder

8. die Funktionsfähigkeit von Funkstellen und Radaranlagen stört.

 

Raumbedeutsame Vorhaben dürfen den Zielen der Raumordnung nicht widersprechen; öffentliche Belange stehen raumbedeutsamen Vorhaben nach Absatz 1 nicht entgegen, soweit die Belange bei der Darstellung dieser Vorhaben als Ziele der Raumordnung abgewogen worden sind. Öffentliche Belange stehen einem Vorhaben nach Absatz 1 Nr. 2 bis 6 in der Regel auch dann entgegen, soweit hierfür durch Darstellungen im

Flächennutzungsplan oder als Ziele der Raumordnung eine Ausweisung an anderer Stelle erfolgt ist.

 

(4) Den nachfolgend bezeichneten sonstigen Vorhaben im Sinne des Absatzes 2 kann nicht entgegengehalten werden, dass sie Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans widersprechen, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten

lassen, soweit sie im Übrigen außenbereichsverträglich im Sinne des Absatzes 3 sind:

 

1. die Änderung der bisherigen Nutzung eines Gebäudes im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 unter folgenden Voraussetzungen:

 

a) das Vorhaben dient einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz,

b) die äußere Gestalt des Gebäudes bleibt im wesentlichen gewahrt,

c) die Aufgabe der bisherigen Nutzung liegt nicht länger als sieben Jahre zurück,

d) das Gebäude ist vor mehr als sieben Jahren zulässigerweise errichtet worden,

e) das Gebäude steht im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle des land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs,

f) im Falle der Änderung zu Wohnzwecken entstehen neben den bisher nach Absatz 1 Nr.1 zulässigen Wohnungen höchstens drei Wohnungen je Hofstelle und

g) es wird eine Verpflichtung übernommen, keine Neubebauung als Ersatz für die aufgegebene Nutzung vorzunehmen, es sei denn, die Neubebauung wird im Interesse der Entwicklung des Betriebs im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 erforderlich,

 

Hier ergibt sich eine Möglichkeit. Wenn Sie ein schon vorhandenes Gebäude auf dem Hof in ein Wohnhaus mit höchstens drei Wohnungen umbauen würden, stünde dem nichts im Wege, solange die oben angeführten Bedingungen a)-g) erfüllt werden. Die Verpflichtung nach g), keine Neubebauung als Ersatz für die aufgegebene Nutzung vorzunehmen ist wachsweich, da gleichzeitig auf die Möglichkeit verwiesen wird, diese mit Berufung auf Absatz 1 Nr.1 doch noch vorzunehmen, falls sie für die Entwicklung des Betriebes notwendig ist. Am Besten nach einer gewissen Schamfrist. Dies scheint mir ein politisch gewolltes Schlupftürchen zu sein.

 

2. die Neuerrichtung eines gleichartigen Wohngebäudes an gleicher Stelle unter folgenden Voraussetzungen:

 

a) das vorhandene Gebäude ist zulässigerweise errichtet worden,

b) das vorhandene Gebäude weist Missstände oder Mängel auf,

c) das vorhandene Gebäude wird seit längerer Zeit vom Eigentümer selbst genutzt und

d) Tatsachen rechtfertigen die Annahme, dass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des bisherigen Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird; hat der Eigentümer das vorhandene Gebäude im Wege der Erbfolge von einem Voreigentümer erworben, der es seit längerer Zeit selbst genutzt hat, reicht es aus, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird,

 

3. die alsbaldige Neuerrichtung eines zulässigerweise errichteten, durch Brand, Naturereignisse oder andere außergewöhnliche Ereignisse zerstörten, gleichartigen Gebäudes an gleicher Stelle,

 

4. die Änderung oder Nutzungsänderung von erhaltenswerten, das Bild der Kulturlandschaft prägenden Gebäuden, auch wenn sie aufgegeben sind, wenn das Vorhaben einer zweckmäßigen Verwendung der Gebäude und der Erhaltung des Gestaltwerts dient,

 

5. die Erweiterung eines Wohngebäudes auf bis zu höchstens zwei Wohnungen unter folgenden Voraussetzungen:

 

a) das Gebäude ist zulässigerweise errichtet worden,

b) die Erweiterung ist im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und unter

Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse angemessen und

c) bei der Errichtung einer weiteren Wohnung rechtfertigen Tatsachen die Annahme, dass das Gebäude vom bisherigen Eigentümer oder seiner Familie selbst genutzt wird,

 

Die Erweiterung des bestehenden Wohnhauses wird für Sie wahrscheinlich nicht in Frage kommen, da es wohl schon dem derzeitigen Zustand entspricht.

 

6. die bauliche Erweiterung eines zulässigerweise errichteten gewerblichen Betriebs, wenn die Erweiterung im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und Betrieb angemessen ist.

In den Fällen des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind geringfügige Erweiterungen des neuen Gebäudes gegenüber dem beseitigten oder zerstörten Gebäude sowie geringfügige Abweichungen vom bisherigen Standort des Gebäudes zulässig.

 

(5) Die nach den Absätzen 1 bis 4 zulässigen Vorhaben sind in einer flächensparenden, die Bodenversiegelung auf das notwendige Maß begrenzenden und den Außenbereich schonenden Weise auszuführen. Für Vorhaben nach Absatz 1 Nr. 2 bis 6 ist als weitere Zulässigkeitsvoraussetzung eine Verpflichtungserklärung abzugeben, das Vorhaben nach dauerhafter Aufgabe der zulässigen Nutzung zurückzubauen und Bodenversiegelungen zu beseitigen; bei einer nach Absatz 1 Nr. 2 bis 6 zulässigen Nutzungsänderung ist die Rückbauverpflichtung zu übernehmen, bei einer nach Absatz 1 Nr. 1 oder Absatz 2 zulässigen Nutzungsänderung entfällt sie. Die Baugenehmigungsbehörde soll durch nach Landesrecht vorgesehene Baulast oder in anderer Weise die Einhaltung der Verpflichtung nach Satz 2 sowie nach Absatz 4 Satz 1 Nr. 1 Buchstabe g sicherstellen. Im Übrigen soll sie in den Fällen des Absatzes 4 Satz 1 sicherstellen, dass die bauliche oder sonstige Anlage nach Durchführung des Vorhabens nur in der vorgesehenen Art genutzt wird.

 

(6) Die Gemeinde kann für bebaute Bereiche im Außenbereich, die nicht überwiegend landwirtschaftlich geprägt sind und in denen eine Wohnbebauung von einigem Gewicht vorhanden ist, durch Satzung bestimmen, dass Wohnzwecken dienenden Vorhaben im Sinne des Absatzes 2 nicht entgegengehalten werden kann, dass sie einer Darstellung im Flächennutzungsplan über Flächen für die Landwirtschaft oder Wald widersprechen oder die Entstehung oder Verfestigung einer Splittersiedlung befürchten lassen. Die Satzung kann auch auf Vorhaben erstreckt werden, die kleineren Handwerks- und Gewerbebetrieben

dienen. In der Satzung können nähere Bestimmungen über die Zulässigkeit getroffen werden. Voraussetzung für die Aufstellung der Satzung ist, dass

 

1. sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar ist,

2. die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und

3. keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter bestehen.

Bei Aufstellung der Satzung sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. § 10 Abs. 3 ist entsprechend anzuwenden. Von der Satzung bleibt die Anwendung des Absatzes 4 unberührt.

 

Das waren nun erst mal die gesetzlichen Grundlagen mit ein paar Anmerkungen meinerseits. BauGB und BauNVO sind übrigens Vorschriften des Bundes und nicht des Landes oder Freistaats, also auch nicht von Landesrecht oder Landesbeamten unterschiedlich oder frei auszulegen. Die strengen Vorschriften zum Bauen im Außenbereich haben auch durchaus ihre Berechtigung, da sie einer ungehemmten Zersiedelung der Landschaft entgegenwirken.

 

Trotzdem gilt auch dafür, dass es immer Ausnahmen von der Regel gibt, auch wenn die Behörden hier oft sehr streng sind.

 

Falls Ihre Gemeinde ein eigenes Baurechtsamt hat, wenden Sie sich zunächst an dieses. Falls nicht, gleich an die zuständige Abteilung in Ihrem Landratsamt. Diese muss sich ohnehin damit befassen, da lokale Baurechtsämter nicht über Belange des Flächennutzungsplans entscheiden dürfen. Klären Sie schon im Vorfeld mit den zuständigen Stellen, was in Ihrem Fall geht und was nicht, bevor Sie unnötig Geld ausgeben. Falls Sie sich das alleine nicht zutrauen, engagieren Sie einen Architekten, der Sie berät und bei den Gesprächen mit den Behörden unterstützt.

 

Viel Glück!

 

BauBG, BauNVO und mehr finden Sie unter Downloads.


Frage: Vielen Dank für Ihre erste Antwort auf meine letzte Frage.
Wir haben nun evtl. eine neue Möglichkeit gefunden, nun doch bauen zu können.
Da der Hof usw. ja meiner Schwester gehört, gibt es für uns nun die Möglichkeit einer Nutzungsänderung. Es wäre vielleicht möglich, das Gebäude umzubauen in dem momentan das Getreide getrocknet und gelagert wird. Die Gebäudefläche und die Grundmauern blieben bestehen, auch das äußere Erscheinungsbild wird sich nicht sonderlich ändern.
Da alles meiner Schwester gehört, muss diese ja den Antrag,... stellen. Ich würde die gesamten Kosten (Bau,... ) übernehmen.

Welche Möglichkeiten gibt es dann, mir das Gebäude, Gartenfläche zu überlassen? (Schenkung, "Kauf",...)?

 

Antwort: Ich hoffe, Sie meinen mit „Grundmauern“ die Außenwände. Dann dürfte dies kein Problem sein. Falls Sie aber das meinen, was man gemeinhin unter Grundmauern versteht, nämlich die Kellerwände, so seien Sie gewarnt. Sie dürfen das bestehende Gebäude nicht bis auf die Kellerwände oder Fundamente abreißen und neu bauen, sondern nur das bestehende Gebäude zu einem Wohnhaus umbauen.

 

Den Antrag sollte schon Ihre Schwester stellen. Wie Sie danach bezüglich der Eigentumsübertragung verfahren, bleibt Ihnen überlassen. Grundstücke kann man teilen, das ist nicht das Problem. Ich denke, ein Kauf wäre die bessere Lösung, da bei einer Schenkung Schenkungssteuer anfallen dürfte, die höher liegt als die Grunderwerbssteuer. Festlegen möchte ich mich hier aber nicht. Ich bin weder Rechtsanwalt noch Steuerberater. Fragen Sie am besten einen solchen.

29. Mar 2008  Comments [1] | Email | Nach oben
Kategorie:
Paul Zimmer
Saturday, 14 January 2017 15:53
Guten Tag,

erstmal möchte ich betonen, wie großartig ich Ihre Website finde!

Ich habe einige Fragen, die thematisch zu Ihrem Beitrag vom 29.03.2008 zum Thema "Wohnhausneubau auf landwirtschaftlicher Nutzflaeche" passen, da ich was ähnliches vorhabe:

Ich möchte evtl. ein Grundstück kaufen, dass als landwirtschaftliche Fläche ausgewiesen ist. Es stehen dort zwei Gebäude, die schon mal eine Genehmigung für die "Errichtung eines Unterkunftgebäudes für landwirtschafltiche Erntehelfer und eine Halle zur Lagerung von Gemüse" hatten. Die Baugenehmigung war befristet und ist mit dem Ende des Gartenbaubetriebs erloschen. Der Betreiber ist verstorben, somit ist die Genehmigung erloschen. Die Gebäude sind laut Bauamt abrissreif.

Ich möchte nun einen Gartenbaubetrieb dort wieder einrichten, das ehemalige Lager in ein Wohngebäude für Betreiber bzw. einen betreibenden Angestellten umbauen und das ehemalige Wohngebäude als Büro, Lager und Aufenthaltraum für den Gartenbaubetrieb nutzen. Es sollen noch weiteres Lagergebäude errichten werden.
Das Wohngebäude soll errichtet werden, damit eine Person rund um die Uhr da sein kann, um den laufenden Betrieb sichern zu stellen. Dieser Gartenbaubetrieb soll haupterwerblich durch Betreiber betrieben werden. Meinen Berechnungen zur Folge sollten die Einanhmen dafür reichen.

Da keine Versorung von Wasser, Strom, Gas, Telekommunikation und Abwasser besteht, sollten diese auf unterschiedliche Art und Weise gesichert werden. Trinkwasser durch einen Brunnen, Strom durch eine Inselanlage mit Solar- und Windanlagen, Wärme bzw. Gas durch eine nahe gelegene Gasleitung angeschlosen werden, Abwasser durch eine Minikläranlage und Telekommunikation werden an das Netz angeschlossen. Alles etwas aufwendig aber machbar.

Die Grundrisse von der alten Genehmigung sind vorhanden und die neuen Grundrisse sind von mir erstellt worden. Damit und einem Konzept des Gartenbaubetriebs soll eine Bauvoranfrage an das zuständige Bauamt gestellt werden, um mir die Rechtsicherheit für den Kauf zu geben.

Nun ist meine Frage, ob ein solches Vorhaben genehmigt wird, bzw. auf was ich genauer achten muss, damit es genehmigt wird?
Wenn es abgelehnt wird, kann man an dem Konzept oder den Grundrissen was verändern, damit es genehmigt werden könnte? Hilft mit das Bauamt die Genehmigung umzusetzen oder versucht es nur mir Steine in den Weg zu legen?

Vielen Dank für ihre Antwort schon im Voraus!

Mit freundlichen Grüßen

Paul Zimmer

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