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Folgendes Problem: Vom Bauordnungsamt Bremen wird mir vorgeworfen, unberechtigt eine Betriebsleiterwohnung zu nutzen. Die Wohnung wurde 1975 genehmigt, im Bauantrag und Bauschein nur "Betriebserweiterung mit Betriebswohnung" ohne weitere textliche Ausführungen, Bedingungen, Nebenbestimmungen o.ä. Damals lag das Gebäude in einem nicht weiter unterteilten Mischgebiet (faktisch 80% Wohnnutzung), das 1986 als besonderes Wohngebiet überplant wurde. Die Umnutzung der Wohnung erfolgte erst 10 Jahre nach der Überplanung, wobei die Wohnung damals vom Geschäftsführer genau desjenigen kleinen Betriebes als freie Wohnung verkauft wurde, der damals den Bauantrag stellte und auch heute noch mit seiner Werkstatt unter Bestandsschutz auf dem Nebengrundstück tätig ist.
Natürlich hatte ich keine Ahnung, daß ich eine sog. betriebsgebundene Wohnung kaufe!!! Die Sache kommt jetzt ans Licht, weil ich mich über die bis zu 75 dB Körperschall!!! in meinen Wohnräumen durch die veränderte gewerbl. Nutzung beschwert habe.
Teile der Gewerberäume unter der Wohnung werden seit einigen Monaten nämlich an ein lärmintensives Bauunternehmen vermietet (das lt. Gewerbeaufsicht als störende Betriebe zu klassifizieren und im WB nicht zulässig sei).
Das Bauamt beharrt leider darauf, daß allein durch die Verwendung "Betriebswohnung" in der Vorhabensbezeichnung die Baugenehmigung darauf hinweist, daß die Wohnung nur in direktem Zusammenhang mit dem jeweiligen gewerblichen Betrieb genutzt werden darf, ohne daß zur Bestimmtheit weitere textl. Festsetzungen nötig wären. Und daß ich dadurch, daß ich selbst formell illegal nutze keinen Anspruch auf Einschreiten gegen die Baufirma habe.
Gibt es irgendwo in der Rechtsprechung eine "Definition" des Begriffs "Betriebswohnung"?
Was kann ich jetzt tun? Wäre der einfachste Weg, einen Bauantrag für eine Nutzungsänderung auf "allgemeine Wohnung" zu stellen und wie stehen die Chancen???
Oder gibt es Alternativen?
Antwort: Was eine betriebsgebundene Wohnung ist erklärt sich meines Erachtens von selbst. Es ist eben eine Wohnung in einem Misch- oder Gewerbegebiet, die von dem Geschäftsführer des betreffenden Betriebes bewohnt wird oder auch z.B. eine Hausmeisterwohnung.
Ich denke, dass das Mischgebiet aufgrund der faktisch schon vorhandenen Wohnnutzung in ein besonderes Wohngebiet umgewidmet wurde, um diese Wohnnutzung auch weiterhin erhalten und fortzuentwickeln zu können.
Besondere Wohngebiete sind in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) definiert unter
§ 4a Gebiete zur Erhaltung und Entwicklung der Wohnnutzung (besondere Wohngebiete)
(1) Besondere Wohngebiete sind überwiegend bebaute Gebiete, die aufgrund ausgeübter Wohnnutzung und vorhandener sonstiger in Absatz 2 genannter Anlagen eine besondere Eigenart aufweisen und in denen unter Berücksichtigung dieser Eigenart die Wohnnutzung erhalten und fortentwickelt werden soll. Besondere Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen; sie dienen auch der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sonstigen Anlagen im Sinne der Absätze 2 und 3, soweit diese Betriebe und Anlagen nach der besonderen Eigenart des Gebiets mit der Wohnnutzung vereinbar sind.
(2) Zulässig sind
1. Wohngebäude,
2. Läden, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Schank- und Speisewirtschaften,
3. sonstige Gewerbebetriebe,
4. Geschäfts- und Bürogebäude,
5. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden
1. Anlagen für zentrale Einrichtungen der Verwaltung,
2. Vergnügungsstätten, soweit sie nicht wegen ihrer Zweckbestimmung oder ihres Umfangs nur in Kerngebieten allgemein zulässig sind,
3. Tankstellen.
(4) Für besondere Wohngebiete oder Teile solcher Gebiete kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Abs. 3 des Baugesetzbuchs), festgesetzt werden, dass
1. oberhalb eines im Bebauungsplan bestimmten Geschosses nur Wohnungen zulässig sind oder
2. in Gebäuden ein im Bebauungsplan bestimmter Anteil der zulässigen Geschoßfläche oder eine bestimmte Größe der Geschoßfläche für Wohnungen zu verwenden ist.
Sie sehen hier, dass in besonderen Wohngebieten Gewerbebetriebe zulässig sind, soweit diese mit der Wohnnutzung vereinbar sind.
Wenn nun Ihre Wohnung an den Betrieb gebunden ist, können Sie dem Betrieb schlecht vorwerfen, dass dieser mit der Nutzung Ihrer Wohnung nicht vereinbar ist.
Eine Nutzungsänderung für Ihre Wohnung wäre sicher kein Fehler, da so zumindest mal die „illegale“ Nutzung der Wohnung Ihrerseits vom Tisch wäre. Allerdings werden Sie dafür auch das Einverständnis des Betriebes benötigen.
Gegen den Betrieb können Sie aber auch dann wohl nichts machen, da dieser ja schon vor der Nutzungsänderung da war und sich somit auf die bei seiner Ansiedlung geltende Regelung berufen kann.
Dies ist auch legitim. Der Betrieb muss sich ja auf die Rechtssicherheit verlassen können.
Wenn Sie eine Wohnung in einem solchen Gebiet kaufen, müssen Sie mit Lärm durch Gewerbebetriebe rechnen.
Dass Sie nicht wussten, eine betriebsgebundene Wohnung zu kaufen, ist bedauerlich. Die Schuld dafür können Sie aber nicht anderen geben. Sie hätten sich vor dem Kauf der Wohnung auf dem Baurechtsamt über die Situation informieren können.
Da Sie das nicht getan haben, müssen Sie mit den Konsequenzen leben.
Die BauNVO und mehr finden Sie unter Downloads.