Lohnt sich ein Hausverwalter? Kosten und Nutzen einer Hausverwaltung

Nicht nur Mieter, auch vor allem Eigner von Eigentumswohnungen in Mehrparteienhäusern stehen regelmäßig vor der Frage die Verwaltung durch einen Wohnungseigentumsverwalter durchführen zu lassen, oder selber die Verwaltung zu übernehmen. Da das rechtliche Konstrukt der Immobilienverwaltung mittlerweile recht komplex und aufwendig geworden ist, bestehen etliche Fallstricke, die ohne entsprechende Expertise und Fachwissen schwer zu umgehen sind.

 

Lohnt sich in diesem Zusammenhang die Bestellung eines professionellen Hausverwalters oder stehen die Kosten in keinem Verhältnis?

 

Tätigkeiten und Aufgaben einer Haus- und Immobilienverwaltung

 

Eine Hausverwaltung tritt gegenüber einer Eigentümergemeinschaft als rechtlicher Vertreter auf und vertritt somit die Interessen der Eigentümer. Sie übernimmt für sie die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums (sogenannte WEG Verwaltung). Hauseigentümer können sich dazu entscheiden, Verwaltungstätigkeiten in Eigenregie zu führen oder an externe Dienstleister zu geben. Die Vertragsgestaltung ist hier gesetzlich offen gelassen.

 

Spricht sich nur ein Eigentümer einer Eigentümergemeinschaft für eine Hausverwaltung aus, dann muss diese beauftragt werden. Eine etwaige Verwaltung kann den Eigentümern viele Aufgaben abnehmen, insbesondere jene, welche das Gemeinschaftseigentum betreffen. Je nach Vereinbarung übernimmt ein entsprechender Dienstleister für die Eigentümer von Eigentumswohnungen Aufgaben wie Buchhaltung, Rechnungslegung, Einbehaltung von Instandhaltungsrückstellungen sowie die Verwaltung von gemeinschaftlichen Geldern.

 

Sie kümmert sich darum, dass notwendige Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchgeführt werden, eine Hausordnung aufgestellt und durchgesetzt wird sowie der Abschluss relevanter Versicherungen vorgenommen wird. Eine weitere wichtige Aufgabe besteht in der Einberufung der Eigentümerversammlung. Eine detaillierte Liste mit allen gängigen Aufgaben und Leistungen einer Hausverwaltung findet sich auf den Seiten der HGM Hannover.

 

Trotz des oftmals umfangreichen Tätigkeitsumfanges haben die Wohnungseigentümer bei Beauftragung einer Hausverwaltung immer noch das letzte Wort. Der bestellte Verwalter muss sich dementsprechend an die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft halten und diese durchführen.

 

Nicht alle Aufgaben lassen sich rechtlich an die Hausverwaltung übertragen

 

So vielfältig das Aufgabengebiet der Eigentumsverwaltung auch ist, so dürfen ihr laut geltendem Recht nicht alle Aufgaben übertragen werden. Tätigkeiten wie die Schadensbehebung von Sondereigentum oder die Nebenkostenabrechnung für Mieter sind beispielsweise vom Tätigkeitsumfang ausgeschlossen. Diese Aufgaben sind von den Eigentümern zu übernehmen.

 

Ein Tätigkeitskatalog wurde vom Gesetzgeber allerdings nicht festgelegt. Die rechtlichen Grundlagen zum Aufgabengebiet einer Hausverwaltung wurden unter anderem im Wohnungseigentumsgesetz, in den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches, der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung und ebenso durch Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft festgelegt.

 

Beauftragt wird die Verwaltung per Mehrheitsbeschluss der Eigentümer. Genauso ist es möglich, diesen wieder zu kündigen. Mietern steht es im Gegensatz zu Eigentümern nicht zu, der Hausverwaltung zu kündigen. Diese müssen die Verwaltung mit Vertragsunterzeichnung des Mietvertrages anerkennen. Als Hausverwalter kann dabei jede natürliche oder juristische Person bestellt werden, denn gesetzliche Vorgaben gibt es nicht zu erfüllen. Damit können auch Einzelpersonen als Hausverwalter tätig werden, bei größeren Hausverwaltungen handeln diese jedoch häufig als GmbH. Dies schränkt das Haftungsrisiko der Verwaltung ein.

 

Die Bestellung der Verwaltung kann auf drei verschiedenen Wegen erfolgen:

·      durch Wahl mit Stimmenmehrheit in der Wohnungseigentümerversammlung  § 26 Abs. 1 Satz 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

·      anhand einer Vereinbarung der Eigentümer in der Gemeinschaftsordnung

·      als Resultat von gerichtlichen Streitigkeiten durch Antrag von Eigentümern

Gesetzlich geregelt im deutschen WEG Gesetz.

 

Hohes Einsparpotenzial bei den Kosten von bestellten Hausverwaltungen

 

Wie hoch die Kosten für die Hausverwaltung sind, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Diese werden insbesondere durch die Anzahl und Größe der zu verwaltenden Wohnungen sowie durch den Tätigkeitsumfang beeinflusst. Aber auch die regionalen Gegebenheiten beeinflussen die Kosten. Als Faustformel wird oftmals von Kosten in Höhe von fünf Prozent je Wohnungseinheit, gemessen an der Bruttomiete ausgegangen. Je mehr Wohnungen je Verwaltungseinheit zu verwalten sind, desto geringer können die Kosten je Wohneinheit ausfallen.

 

Beeinflussen lässt sich der Preis für die Verwaltertätigkeit insbesondere durch den Tätigkeitsumfang. Die Eigentümer können selbst per Vertrag festlegen, welche Aufgaben sie übertragen möchten. Einsparpotenzial bietet sich beispielsweise, wenn Aufgaben wie Hausmeistertätigkeiten oder die Abwicklung von Kündigungen und Mietverträgen nicht vertraglich übertragen werden.

 

Aber nicht nur die Art der Tätigkeiten beeinflussen die Kosten, sondern ebenso wie komplex und schwierig diese ausgeführt werden können. Eine Verwaltung von reinen Wohnungseigentümergemeinschaften ist somit kostengünstiger möglich, als wenn es sich um eine Gemeinschaft mit vielen Mietwohnungen handelt. Ebenso muss mit Preisaufschlägen gerechnet werden, wenn Streit und Konflikte an der Tagesordnung sind. Dies erhöht den Verwaltungsaufwand teils in nicht unerheblicher Höhe.

 

Vor allem Preise für eine Immobilienverwaltung und der zu übertragene Tätigkeitsbereich sind rechtlich nicht festgelegt, sodass zwischen den Parteien Vertragsfreiheit herrscht. Diese Verhandlungsmöglichkeit sollten sowohl Hausverwalter als auch Eigentümer wahrnehmen, um regelmäßige Kosten einzusparen.

 

Vor Vertragsabschluss ist es deshalb ratsam, sich unterschiedliche Angebote einzuholen und diese miteinander zu vergleichen. Dabei sollte jedoch nicht nur der Preis beachtet werden, sondern auch der jeweilige Nutzen der Hausverwaltung. Denn je mehr Aufgaben die Hausverwaltung übernimmt, desto mehr Ruhe können sich Eigentümer letztendlich gönnen.




Foto: Pixabay.de
15. Jun 2017  Comments [60] | Email | Nach oben
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