Mietminderung bei baulich bedingtem Schimmel

Zeigt sich in einer Wohnung Schimmel, stellt sich die Frage, wie die Verantwortlichkeit auf Vermieter und Mieter zu verteilen ist und inwieweit der Mieter die Miete mindern kann. Bei Neubauten sind Architekten in einer besonderen Verantwortung und müssen weitsichtig planen. Schließlich besteht ein Minderungsanspruch des Mieters unabhängig davon, ob und inwieweit der Vermieter persönlich für die Schimmelbildung verantwortlich ist. Insoweit haftet der Vermieter für Fehlplanungen seines Architekten. Denn wenn der Mieter eine Mietminderung wegen Schimmel in der Wohnung vornimmt, kann es für den Vermieter teuer werden.

Grundlagen

Feuchtigkeitserscheinungen in Wohnungen beurteilt die Rechtsprechung grundsätzlich immer als Sachmangel (OLG Celle RE WuM 1985, 9). Ist der Zustand der baulichen Substanz für den Schimmelbefall ursächlich, kann der Mieter in aller Regel die Miete mindern.

Entsteht der Schimmel hingegen, weil der Mieter falsch oder unzureichend heizt- oder lüftet, ist eine Mietkürzung meist ausgeschlossen, da und soweit der Mieter die Situation selbst verschuldet hat. Teils treten die Ursachen auch in Kombination auf, so sich dass der Mieter ein Mitverschulden anrechnen lassen muss (LG Berlin GE 2009, 1125).

Baulich bedingter Schimmelbefall

Risse im Mauerwerk, Wärmebrücken, unzureichende oder fehlerhaft ausgeführte Wärmedämmung, undichte Fenster und Türen, kälteempfindliche Aluminiumfenster, ungenügende Heizmöglichkeiten oder die schlechte Instandhaltung des Außenwandputzes können Schimmelbildung verursachen. Feuchtigkeit kann auch durch ein undichtes Mauerwerk oder einen nicht sichtbaren Wasserrohrbruch eindringen.

Ein sicheres Anzeichen für den baulich bedingten Schimmelbefall ist zunächst der zeitliche Zusammenhang zwischen Feuchtigkeit im Gebäude und Regen.

Neubaufeuchtigkeit

Gleichermaßen ist die Neubaufeuchte ein baulich bedingter Mangel. Die Wände müssen infolge der Putzarbeiten noch austrocknen und erfordern einen zusätzlichen Heizaufwand oder zusätzlichen Lüftungsbedarf. Mietminderungen von ci. 10 % werden für angemessen gehalten (LG Lübeck WuM 1988, 351; LG Hamburg WuM 1976, 205).

Lässt der Vermieter den Mieter verfrüht einziehen, erachtet das AG Bad Schwartau (WuM 1988, 55) 20 % Mietminderung für berechtigt. Andere Gerichte kürzen statt der Minderung die Heizkosten, soweit der Mieter nach dem Einzug verstärkt heizen muss. Hier stehen bis 25 % im Raum (LG Mannheim WuM 1977, 138; LG Lübeck WuM 1983, 239).

Dabei kann der Vermieter den Mieter nicht verpflichten, durch übermäßiges Heizen einen Baumangel auszugleichen (LG Braunschweig WuM 1998, 250).

Ein Mitverschulden des Mieters ist bei der Bemessung der Höhe der Mietminderung zu berücksichtigen, soweit er erkennen konnte, dass er den Schimmelbefall durch ein auf die Situation ausgerichtetes Heiz- und Lüftungsverhalten hätte vermeiden oder zumindest vermindern können.

Fehlende oder fehlerhafte Dämmung

Wurde das Gebäude nach geltenden DIN-Normen gebaut, kann sich der Vermieter beim Auftreten von Wärmebrücken nicht darauf berufen, er habe DIN-gerecht gebaut (OLG Celle RE WuM 1985, 9). Ebenso wenig kann die Einhaltung der DIN-Vorschriften baulich bedingte Feuchtigkeitsschäden rechtfertigen (LG Köln WuM 1990, 547). Dies gilt vor allem dann, wenn die Wärmedämmung einer späteren Isolierverglasung nicht angepasst wurde (LG Düsseldorf DWW 1992, 243).

Schimmelbefall infolge Isolierung

Schimmelbildung stellt sich auch nach dem Einbau von Energiesparfenstern ein. Die Feuchtigkeit kann im Innenbereich nicht mehr entweichen. In diesen Fällen muss der Vermieter für Abhilfe sorgen, z.B. Wärmebrücken beseitigen oder das Gebäude gleichmäßig isolieren (LG Hamburg WuM 2001, 193) oder Lüftungsgitter oder eine Lüftungsanlage einbauen (AG Dortmund WuM 1986, 295).

Auch muss der Vermieter den Mieter auf das sachgerechte Heiz- und Lüftungsverhalten hinweisen. Tut er es nicht, kann er dem Mieter keinen Vorwurf machen (LG München NJW 2007, 2500). Die Übergabe eines Merkblattes soll nicht genügen (LG Nürnberg-Fürth ZMR 1989, 23).

Über den Autor: Dieser Gastartikel wurde vom Immobilienkaufmann und Unternehmer Dennis Hundt verfasst. Neben dem Portal Mietminderung.org betreibt Dennis Hundt die Website Mietrecht.org und schreibt hier über verschiedene mietrechtliche Themen, die Vermieter und Mieter gleichermaßen interessieren.

13. Apr 2013   | Email | Nach oben
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