GFZ Dachgeschoss

Frage: ich bin bei der Suche nach einer Lösung auf meine Frage auf Ihre Seite gestoßen. Ich wohne in dem Haus meiner Eltern, einem Bungalow mit Flachdach aus den 70igern. Nun steht die Sanierung an und ich würde gerne Anstatt des Flachdaches ein Spitzdach drauf setzen und dies auch eventuel ausbauen. Ich muss nach Bauamt dabei auf die GFZ achten. meine Einfahrt ist nach Lageplan ein eigenes Flurgrundstück. Bezieht sich eine Geschossflächenzahl auf ein Flurstück oder auf das gesamte Grunstück? Sollte sich ergeben, dass ich unter einhaltung der GFZ kein ausgebautes Dachgeschoss drauf setzen kann, lässt es sich als Dachboden ausführen (Niedersachen) und den Nachträglich genehmigungsfrei in wohnfläche wandeln?

Antwort: Für die GFZ ist das im Bebauungsplan definierte Baugrundstück maßgebend. Dies kann auch aus mehreren Flurstücken oder auch aus Teilen von Flurstücken bestehen.
01. Jan 2011  Comments [0] | Email | Nach oben
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Gaube Bayern

Frage: Hallo! Mein Schwager hat eine in die Tage gekommene DHH an seinem neuen Arbeitsplatz in Bayern erworben. Bevor er mit der ganzen Familie einzieht ist natürlich eine Renovierung angesagt. Um im DG den Wohnraum entsprechend wohnlicher zu gestalten kamen wir auf die Idee zwei bestehende Schleppgdachgauben zu einer größeren Gaube zu verbinden. Da wir dieses Vorhaben für genehmigungspflichtig hielten riefen wir beim zuständigen Bauamt an, wo man mitteilte das ein Antrag nicht "durchgehen" würde, da die Summe der Gaubenlängen max 0,5 der Dachlänge dieser DHH betragen dürfe. Handelt es sich den hierbei um ein genehmigungspflichtiges Verfahren?? Zwei DHH weiter würde unser Vorhaben bei einer Sanierung ebenfalls realisiert! Vielen Dank für Ihre Antwort.

Antwort: Gauben sind in Bayern unter gewissen Umständen verfahrensfrei. Siehe Bayerische Bauordnung (BayBO) unter
31. Dec 2010  Comments [0] | Email | Nach oben
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Wohnungen zusammenlegen

Frage: folgende Situation: 5 Familienhaus in Baden Württemberg, 2 ETW auf der gleichen Ebene gehören uns. WIr haben diese vor 5 Jahren mittels Durchbruch einer tragenden Wand innerhalb der wohnungen und Einbau einer Türe verbunden. Ein Statiker hat vorher geprüft, ein ordentliches Bauunternehmen (beides keine "Privataktionen") hat das ausgeführt. Unser Verwalter sprach uns an ob wir eine Baugenehmigung hätten was ich verneinte. Meine Frage brauche ich tatsächlich eine?; wie heile ich das nachträglich? und muss ich mit brandschutzauflagen rechnen (2 ETW mit je 120 m2)? vielen dank im voraus

Antwort: Da Sie in Ihrem Mehrfamilienhaus in tragende Bauteile eingegriffen haben, hätten Sie zunächst mal das Einverständnis der anderen Miteigentümer einholen müssen. Dies hat aber nichts mit dem Baurecht zu tun.
31. Dec 2010  Comments [2] | Email | Nach oben
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Unterschiedliche Anforderungen je Bundesland

Frage: Bei meinem Gebäude handelt es sich um ein Gebäude mit EG, 1.OG und DG mit einer durchgehender Treppe. Leider liegt der Fußboden DG auf 7,40m und ist damit Gebäudeklasse 4.Also dürfte ich in Berlin keinen offenen Treppenraum haben in N aber schon! Wie kommt es, dass in unterschiedlichen Ländern der Brandschutz so unterschiedlich gehandhabt wird §35 BauOBln ... Notwendige Treppen sind ohne eigenen Treppenraum zula?ssig 1. in Geba?uden der Geba?udeklassen 1 und 2, 2. fu?r die Verbindung von ho?chstens zwei Geschossen innerhalb derselben Nutzungs- einheit von insgesamt nicht mehr als 200 m2 Brutto-Grundfla?che, wenn in jedem Ge- schoss ein anderer Rettungsweg erreicht werden kann, 3. ... § 34 a Treppenräume NBauO (1) Jede notwendige Treppe muss in einem eigenen Treppenraum liegen, der so angeordnet und ausgebildet ist, dass die Treppe einen geeigneten Rettungsweg bietet. (2) Absatz 1 gilt nicht 1. für notwendige Treppen in Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, 2. für die innere Verbindung von Geschossen derselben Wohnung, wenn in jedem Geschoss ein zweiter Rettungsweg erreichbar ist.

Antwort: Ich möchte jetzt hier keinen geschichtlichen Exkurs starten. Aber Deutschland ist hervorgegangen aus einem unübersichtlichen Konglomerat von Kleinstaaten mit eigenständiger Gesetzgebung.
13. Dec 2010  Comments [0] | Email | Nach oben
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Flachlaender bauen in BW

Frage: Hallo, erstmal vielen Dank für die Möglichkeit, Fragen beantwortet zu bekommen. Wir werden berufsbedingt nach BW ziehen. anfangs dachten wir, ok, dann bauen wir unser Haus eben woanders noch mal und suchen erstmal ein Grundstück. Für das neue Haus werden wir auf jeden Fall wieder einen freien Architekten beauftragen. Aber schon jetzt, bei der Auswahl eines Grundstücks, wird es für uns Flachländler aus einer preiswerten Gegend in NRW schwierig. Die für uns einigermaßen bezahlbaren Grundstücke haben durchweg Hanglage. Wie weit wird Wohnraum (Büro oder kleine Gästewohnung)im Keller bei der GRZ + GFZ berücksichtigt, wenn der Keller aufgrund des Hanges nur halb im Boden eingebaut ist? Wir haben uns eine Gegend angesehen, da kostet der qm Baugrundstück von der Gemeinde "nur" 290,- incl. Erschließung. GRZ+GFZ sind aber je nur 0,35. Im Moment haben wir ein Haus mit Vollkeller und gut 140 qm Wohnfläche. Dazu ein Carport mit Abstellraum ca. 50 qm überbaute Fläche. Wie groß muß das Grundstück sein, um so etwas zu bauen? Wie groß kann der Mehraufwand beim Bau, speziell beim Keller, im Gegensatz zu ebenem Gelände, sein? Als Zahl: Wir haben 2003 für unsere "weiße Wanne" mit sämtlichen Bodenarbeiten (Baustelleneinrichtung, Aushub, Abfuhr, etc.)ohne MwSt. 24.500,--? bezahlt. Was rechnet man in Hanglage dafür? Was erfahre ich durch ein Bodengutachten? Sollte ich das in jedem Fall erstellen lassen? Bei unserem letzten Bau haben wir das Grundstück gekauft und sind dann fröhlich und ahnungslos zum Architekten gegangen. Der hat uns gut beraten und für uns ein supersolides, auf unsere Bedürfnisse zugeschnittenes Haus geplant. Es ist allerd ings doch teurer geworden, als wir uns nach Studium der bunten Prospekte für schlüsselfertige Häuser erwartet hatten :-). Das Ergebnis hat dafür auch voll überzeugt. Bin schon sehr gespannt auf Ihre Antworten.

Antwort: Ein Baugrundgutachten ist auf jeden Fall sinnvoll, wenn es solche für das Baugebiet, beauftragt von der Gemeinde, nicht schon gibt. Daraus erfahren Sie z.B., ob drückendes Wasser ansteht, wie die Verhältnisse bez. der Gründung sind, etc..
13. Dec 2010  Comments [1] | Email | Nach oben
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Genehmigungsfrei Hessen

Frage: Wir möchten unserer ausgebauten Dachwohnung, auf Grund der vorherrschenden Dachschräge, durch eine Gaube ein wenig mehr Kopffreiheit verpassen. Soweit wir das bisher geplant haben, soll die Gaube links wie rechts einen Abstand von 90cm zur Wand haben. Nun ist es in Hessen scheinbar so, das bei einer Doppelhaushälfte, wie das hier der Fall ist, ein Brandschutzabstand von 125cm zum Nachbar einzuhalten ist. Soweit ich den Vorschriften folgen konnte gäbe es auch die Möglichkeit, bei nicht Einhaltung des Brandschutzabstandes die Gaube mit einer Brandwand zu versehen. Soweit mir bekannt liegt der nach Vorschrift Innen bei F30 und Außen bei F60. Wir würden Innen und Außen F90 machen. Jetzt waren wir beim Amt und wollten eine Bauanzeige aufgeben, da in Hessen Gauben nicht Genehmigungspflichtig sind. Aufgrund der Abweichung im Brandschutz, wurde uns mitgeteilt das hier eine Abweichverfahren erhoben werden muss. Daraus ist nun ein Bauantrag plus ein Abweichverfahren geworden. Was ich für völligst übertrieben halte und das ganze Projekt bezüglich der Kosten in die Höhe treibt. Leider habe ich in diesen Bereichen keine Erfahrung. Für mich ist eigentlich klar, das aufgrund der beidseitigen Brandwand F90, die Vorschrift des Brandschutzes nicht verletzt wird und deswegen auch eine Bauanzeige völligst ausreichend wäre. Können sie das bestätigen bzw. haben sie hier noch eine Idee zu?

Antwort: Wie Sie in der Hessischen Bauordnung (HBO) unter den folgenden Paragrafen nachlesen können, ist ein Vorhaben nur genehmigungsfrei, solange es nicht gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt:
13. Dec 2010  Comments [0] | Email | Nach oben
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Nutzungsaenderung Lagerraeume

Frage: wir haben vor 10 Jahren ein Gebäude erbaut und haben eine Baugenehmigung für Lager- und Aufenthaltsräume bekommen.Jedoch hatten wir heftigen Streit mit dem Nachbarn sowie mehrere Baueinstellungen.Unser Nachbar hatte die Befürchtung,dass wir nach Jahren die Lagerräume als Wohntaum umbauen wollen.Zum Schluss ging der ganze Streit bis zum Regierungspräsidium, jedoch bekamen wir Recht und durften weiter bauen.Jetzt wollen wir die Lagerräume tatsächlich zur Wohnung umbauen.Ein Bekannter von uns ist Architekt(jedoch im Ruhestand) und hat einen Nutzungsänderungsplan eingereicht.Auf dem Nutzungsänderungsplan steht Paragraph 50 verfahrensfreie Genehmigung.Kann der Nachbar uns trotzdem wieder Steine in den Weg legen?Wir wollen eigentlich nur ein paar Wände setzen und eine Heizung einbauen lassen.Fenster sind schon alle vorhanden.Sicherheitsbalber wollten wir uns eine zweite Meinung einholen,da wir keine Lust haben wieder großen Ärger mit dem Nachbar zu bekommen. Viele´n dank im Voraus.

Antwort: Wenn in Ihrem Bundesland dieses Vorhaben genehmigungsfrei ist und es auch den Vorgaben des Bebauungsplans nicht widerspricht, was Ihr Bekannter ja bestimmt eruiert hat, dann dürfte es da auch keine Probleme geben.
13. Dec 2010  Comments [0] | Email | Nach oben
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Geschossigkeit

Frage: seit gestern habe ich den vorläufigen Bebauungsplan für mein Grundstück erhalten. (507qmx0,6=304,2qm darf ich bebauen, Erschließung am 01.01.2011) In dem stand, dass ich 2 geschossig bauen darf. Das Grundstück ist am Hang.(FH 12,30m). Jetzt meine Frage, ich möchte gerne eine Stadtvilla bauen. Im Keller soll eine Einliegerwohnung für meine Eltern entstehen.Ist das möglich?? Laut dem BP darf ich Wohnräume im UG haben.

Antwort: Ich nehme an, mit „Stadtvilla“ meinen Sie, dass sie auf das EG ein OG als weiteres Vollgeschoss setzen wollen, und darauf das Dach.
13. Nov 2010  Comments [0] | Email | Nach oben
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